رشته حقوق

اختیارات مالکین در بیع زمانی، حق استعمال در بیع زمانی

فصل دوم
 
اختیارات و مسؤولیتهای مالکین در روابط با یکدیگر و
اشخاص ثالث در بیع زمانی
 
هر ماهیت حقوقی بر حسب وضع قانونگذار یا بر طبق تراضیِ طرفینِ ماهیتِ حقوقی، اوصاف و شرایط ویژه­ی خود را دارد و آثار و ثمرات خود را نسبت به افراد مورد نظر فراهم می­نماید. شناسایی اثر اصلی هر عقد منوط به این است که مفاد عقد، معین شود. بعد از تعیین مفاد و مضمون عقد، باید طبیعت حقوقی و نوع عقد نیز معین شود تا قواعد حاکم بر آن تعیین و مشخص شود.[192] بعد از شناسایی نوع عقد و ماهیت و قواعد حاکم بر آن، آثار مترتبه نیز معلوم و مشخص خواهد شد. نوع عقد و ماهیت قرارداد بیع زمانی در فصل نخست بررسی شد و به این نتیجه رسیدیم که عقد مذکور نوعی بیع است. این قرارداد مانند هر قرارداد دیگر آثار خاص خود را دارد. آثار عقد است که اختیارات و مسؤولیتهای مالکین در روابط با یکدیگر و اشخاص ثالث را  مشخص می­نماید. بر همین اساس است که ما در مبحث نخست این فصل حدود اختیارات و تعهدات مالکین با یکدیگر را بررسی می­کنیم و در مبحث دوم هم به حدود اختیارات مالکین با اشخاص ثالث می­پردازیم.
مبحث اول
 
اختیارات و  تعهدات مالکین در بیع زمانی

 
همچنان که بیان شد در قرارداد بیع زمانی راجع به یک مال، مالکین متعدد وجود دارد که حق انتفاع آنان از مبیع محدود به زمان معین است. هر مالکی در زمان معین شده در قرارداد، مالک مبیع است و در نتیجه می­تواند انحاء تصرفات را در آن انجام دهد؛ اما با توجه به اینکه سایر مالکین نیز در آینده حق مالکیت و بهره برداری از مال مذکور را دارند، دامنه­ی تصرفات و اختیارات هر مالک مانند سایر بیعها نیست و محدود است. شاید بتوان گفت چون هر یک از خریداران با فروشنده معامله می­کند و طرفِ عقد هر یک از آنان فروشنده است، هیچ یک ازآنان با یکدیگر ارتباطی ندارند و در برابر دیگری تعهدی نیز ندارند و فقط هر یک از آنان مبیع واحدی را در زمان مشخص مالک هستند. پذیرفتن چنین نظری به طور مطلق صحیح نیست و در برخی موارد قابل نقض است، لذا مواردی را می­توان یافت که هر کدام از خریداران می­تواند به دیگری رجوع کند. با این پیش گفتار است که در این مبحث، اختیارات مالکین را در گفتار نخست بررسی می­نماییم و تعهدات مالکین در برابر یکدیگر را در گفتار دوم مورد مداقه قرار می­دهیم.
گفتار اول: اختیارات مالکین در بیع زمانی
همان گونه که قبلاً اشاره رفت در قرارداد بیع زمانی، هر یک از مالکین، مفروزاً مالک مقطعِ زمانیِ خویش است. در نگاه اول می­توان گفت، هر یک از آنان می­توانند با استناد به ماده 30 ق.م. که بیان کننده اصل تسلیط است، همه گونه تصرف و انتفاعی را از ملک خویش ببرند. به موجب اصل مذکور، هر مالکی اختیار کامل برای تصرف و انتفاع از ملک خویش را داراست و می­تواند آزادانه در ملک خود تصرف نماید و آنرا به وسیله بیع، هبه و غیره به دیگری منتقل کند و یا حتی آنرا تلف نماید؛ اما با کمی دقت می­توان گفت، در مواردی که چند نفر نسبت به یک مال مالکیت دارند، خواه مالکیت آنان به صورت عرضی باشد مانند اشاعه، خواه به صورت طولی، مانند بیع زمانی، مسلماً اختیارات مالکین بدین گستردگی نخواهد بود. هر یک از مالکین برای استفاده از مقطعِ زمانی خویش، مجبور هستند از یک عین مشترکاً استفاده نمایند، لذا در خصوص آن عین واحد، باید حقوق سایرین را نیز رعایت کنند؛ به همین جهت هر مالکِ زمانی از انجام اعمالی که باعث ورود ضرر به سایر مالکین زمانی می­شود ممنوع است، حتی به ضرر خویش نیز متعمدانه نمی­تواند اقدام نماید، از اینرو مالک زمانی نمی­تواند به مَثلِ معروف «اَلقی مالُهُ فی البحر»[193] متمسک شود. زیرا مقاطعِ زمانی مفروز، به یکدیگر متصل می­باشند و هر اقدامی به سود یا ضرر خود، در تمام مقاطع زمانیِ تأثیرگذار خواهد بود.[194] همچنین می‌توان از ملاک مواد 484 و 132 ق.م. استفاده نمود و حکم این مواد را به عقد بیع زمانی نیز تعمیم داد. ماده 484 ق.م. مقرر می­دارد: «موجر نمی­تواند در مدت اجاره در عین مستأجره تغییری دهد که منافی مقصود مستأجر از استیجار باشد.» منظور از واژه «تغییری» در ماده، تغییر مادی است نه تغییر حقوقی.[195] با توجه به اینکه در عقد اجاره دو نفر مالک وجود دارد، یک نفر مالک عین، یعنی موجر و نفر دیگر مالک منافع یعنی مستأجر، لذا قانونگذار به منظور اینکه موجر از حق مالکیت خود سوء استفاده نکند و تصرفی انجام ندهد که به ضرر مستأجر باشد، دامنه­ی تصرفات موجر در عین مستأجره را محدود و مضیق نموده است. همین ملاک در مملوک زمانی وجود دارد، بدین صورت که هر یک از مالکین به منظور اینکه از حق مالکیت خویش در مقطعِ زمانی متعلق به خود سوء استفاده نکند و به ضرر سایر مالکین نیز نباشد، نباید در عین مملوکه تصرفی انجام دهد که منافی مقصودِ سایرِ مالکین از مملوک زمانی باشد. ماده‌ی دیگر که می­توان از ملاک آن استفاده نمود، ماده 132 ق.م. است. ماده مذکور مقرر می­دارد: «کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا رفع ضرر از خود باشد.» برای تعمیم دادن این حکم به قرارداد بیع زمانی می­توان از لفظ «همسایه» استفاده نمود و متوجه شد که این اصطلاح در ماده مذکور خصوصیتی ندارد. سابقه فقهی ماده 132 نشان می­دهد که در ایام گذشته بسیاری از منازل همکف بودند و همسایگی در طول و عرض گسترش می­یافت و از این دو بعد، فراتر نمی­رفت، اما به مرور با گسترش شهر نشینی و کمبود محیط مناسب برای زیستن، علاوه بر طول و عرض به ارتفاع بناها نیز افزوده شد و همسایگی به صورت سه بعدی به وجود آمد و این ماده توانست علاوه بر همسایگیهای دو بعدی بر همسایگیهای سه بعدی نیز حاکم شود. هر یک از مالکین در قرارداد بیع زمانی، مالک مملوک زمانی در مقطعِ زمانیِ معین هستند و می‌توان هر کدام از آنان را همسایه یکدیگر تلقی کرد و در نتیجه حکم ماده 132 را به همسایگیهای زمانی نیز تعمیم داد. قانونگذار برای رعایت نظم عمومی اصل تسلیط را محدود نموده است. این اصل در مواردی محدود می­شود که مالک با تکیه بر این اصل به دیگری ضرری وارد کند. همان طور که از ماده مذکور برداشت می­شود تنها در دو مورد که عبارتند از تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت باشد و تصرفی که به قدر متعارف و رفع ضرر باشد، قاعده تسلیط جاری خواهد بود.
برخی اصل تسلیط را اصلی عقلایی می­دانند و نقش شارع را در این مورد فقط امضایی
می­دانند.[196]عقلاء همانگونه که مالک را مسلط بر اموال خود می­دانند، ضرر زدن مالک به دیگری را جایز نمی­دانند، بنابراین تصرفات مالکانه را تا حدی که برای رفع ضرر از مالک یا برآوردن نیازهای او باشد مجاز می­دانند و به مالک اجازه نمی­دهند بدون دلیل در ملک خود تصرفی نماید که لطمه­ای به حقوق دیگران وارد نماید. بنابراین در بیع زمانی هر یک از مالکین نمی­تواند در مملوک زمانی تصرفی نماید که به ضرر سایر مالکین منجر شود، مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یا تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع ضرر باشد. چنین محدودیتی منافاتی با مالکیت ندارد، زیرا حق تصرف و انتفاع از مال، از آثار مالکیت است و جزئی از ماهیت مالکیت نیست که نتوان آنرا محدود نمود، ولی همان طور که بیان شد آثار را می­توان محدود نمود. در مجاورت ارتفاعی، چنانچه طبقه بالا نیاز به تعمیر داشته باشد، مالک طبقه پایین باید با وی همکاری نماید، برای مثال چنانچه دیوارهای دو طبقه که بر روی هم مستقر هستند فرو ریزد، مالک طبقه پایین موظف است که ملک خویش را بسازد تا مالک آپارتمان فوقانی، قادر به احداث دیوارهای آپارتمان خویش بر روی دیوار­های آپارتمان تحتانی باشد. چنین الزامی از باب قاعده ملازمه2[197] بر مالک آپارتمان تحتانی بار می­شود. در رویه قضایی نیز چنین الزامی مطرح شده است: «در اثر بمباران هوایی، طبقات سوم و چهارم ساختمانی ویران شده است. مالک طبقه چهارم در نظر دارد قسمت اختصاصی خود را بسازد، لیکن مالکِ طبقه سوم به علت عدم امکانات مالی، حاضر به ساختن طبقه خود نیست. در این مورد تکلیف چیست؟» نظر اکثریت چنین بیان گردیده است: «بنا به قاعده لاضرر، مالکِ طبقه چهارم، می­تواند از دادگاه، الزام مالکِ طبقه سوم را به ساختن آن مقدار از طبقه خود به نحوی که ایجاد طبقه چهارم، روی آن امکان پذیر باشد، با جلب نظر کارشناس بخواهد و پس از صدور رأی قطعی، اگر محکوم علیه حاضر به اجرای آن نشد، محکوم له، مطابق قانون اجرای مدنی، مفاد حکم را اجرا و هزینه پرداختی را به عنوان خسارت، از محکوم علیه مطالبه و از اموال او بازداشت نماید».[198]
همان طور که ملاحظه می­شود، در خصوص مالکین مجاور نوعی الزام وجود دارد که ناشی از مجاورت ارتفاعی املاک نسبت به هم است. لذا مجاورت در هرنوع آن، مستلزم حقوق و تکالیف ویژه­ای است که هر یک از مالکین را دربر می­گیرد. در مجاورت زمانی نیز در صورتی که ضرری در اثر حادثه قهری و بدون تعدی و تفریط مالکی که مال تحت سلطه وی می­باشد، به مملوک زمانی برسد و انجام تعمیراتی در آن لازم باشد، تعمیر مملوک زمانی باید با همکاری تمامی مالکین صورت گیرد؛ این امر به دلیل مجاورت مقاطع زمانی و اتصال آنها به یکدیگر و تجلی مقاطع زمانی در عین واحد می­باشد. ماده 125 ق.م. در خصوص نحوه تصرفات، در حالت مجاورت ارتفاعی چنین مقرر می­دارد: «هر گاه طبقه تحتانی، مالِ کسی باشد و طبقه فوقانی مالِ دیگری، هر یک از آنان می­تواند به طور متعارف در حصه اختصاصی خود تصرف کند، لیکن نسبت به سقف بین دو طبقه هر یک از مالکین طبقه فوقانی و تحتانی می­تواند در کف یا سقف اختصاصیِ خود، به طور متعارف، آن اندازه تصرف نماید که مزاحم حق دیگری نباشد.» حکم این ماده در خصوص مجاورت زمانی نیز به کار می­رود؛ بنابراین در بیع زمانی نیز هر یک از مالکین در مقطع زمانیِ مالکیت خویش باید به طور متعارف تصرف نماید که مزاحم حق مالکین دیگر نباشد. زیرا همان طور که کف یا سقف یک طبقه ساختمان، حسب مورد سقف یا کفِ طبقات تحتانی یا فوقانی مجاور محسوب می­گردد، در بیع زمانی نیز ابتدا و انتهای مقطع زمانی مفروز، حسب مورد، انتها یا ابتدای مقاطع زمانی مجاور محسوب
می­گردد. با وحدت ملاک از ماده 125 ق.م. می­توان بر این نظر بود که هر مقطع زمانی در عینِ استقلال در زمان خاص خودش، بر روی مقاطع زمانی دیگر بنا نهاده شده و تمامی مقاطع زمانی به طور زنجیر­وار به یکدیگر متصل هستند، لذا هر گونه تصرف در یکی از مقاطعِ زمانی در تمامی مقاطع ِزمانی تأثیر می­گذارد.1[199]در بندهای ذیل با توجه به اینکه قرارداد بیع زمانی در زمره­ی عقود تملیکی است، دامنه­ی اختیارات مالکین بررسی می­گردد.
بند اول: حق استعمال در بیع زمانی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *